Vendere casa è un’operazione complessa che a volte richiede tempi anche piuttosto lunghi. Se è vero che il mattone è il bene rifugio per eccellenza e che la domanda, nel settore immobiliare, non manca mai, è altrettanto vero che far incontrare magicamente domanda e offerta, rispondendo alle esigenze di ognuno e magari in tempi rapidi, è senz’altro il sogno di chiunque si trovi a dover vendere o acquistare casa. Tuttavia non sempre vendere casa è così facile, né immediato.
Le motivazioni possono essere tante, ma senza dubbio una delle situazioni più complesse si manifesta quando si vuole vendere una casa da ristrutturare.
Una situazione abbastanza frequente è quella in cui si vive all’interno di una casa per molti anni, magari ci si limita a qualche intervento basilare di manutenzione finché non arriva il momento di voler vendere e di ritrovarsi nella difficoltà di dover vendere una casa apparentemente poco appetibile proprio perché da ristrutturare. Oppure si eredita un immobile e si intende rivenderlo, ma ci si accorge che necessita di molti interventi di miglioramento e si è perplessi sulla buona riuscita della vendita.
Cosa si fa in questi casi? Come si deve muovere un venditore per poter vendere ad un buon prezzo e possibilmente in tempi contenuti la propria casa da ristrutturare? Proviamo nei prossimi paragrafi a dare una risposta a tutte queste domande.
Vendere una casa da ristrutturare è una situazione molto più frequente di quanto si pensi: in realtà molte delle case che vengono messe in vendita ogni giorno, sia da privati sia dalle agenzie, avrebbero bisogno di alcuni interventi di ristrutturazione o manutenzione, soprattutto se sono state abitate per parecchi anni. Si tratta spesso di interventi piuttosto semplici, dalla classica tinteggiatura delle pareti alla riparazione di qualche mattonella, ma non mancano casi in cui le condizioni dell’immobile che si vuole mettere in vendita richiedano interventi più consistenti, dal rifacimento dei sanitari alla pavimentazione, dalla sistemazione del tetto al rifacimento dell’impianto idraulico.
Le case con molti anni sulle spalle, quelle trascurate o non mantenute benissimo nel tempo, le case che sono state magari abbandonate per lunghi periodi – come può accadere con le seconde case collocate in località lontane dalla residenza o con le case ereditate – richiedono spesso interventi che, al momento della vendita, il proprietario non si sente di sostenere. A quel punto l’unica strada percorribile è naturalmente quella di vendere la casa da ristrutturare senza averla ristrutturata prima, cercando però di puntare al giusto target e proponendo un prezzo di vendita allettante, che consenta all’eventuale compratore di avere dei vantaggi.
Non è affatto semplice vendere una casa da ristrutturare, ma neanche impossibile: molto dipende dalle condizioni dell’immobile, dal suo valore ma soprattutto dalle eventuali spese da sostenere per poterlo ristrutturare. Molti compratori pensano infatti che, se le spese per la ristrutturazione sono troppo elevate, non convenga comprare e sia meglio puntare all’acquisto di un immobile nuovo di zecca, dove i lavori da fare sono quasi pari a zero.
Tuttavia molti acquirenti, soprattutto se guidati da un agente immobiliare esperto, possono riconoscere in un immobile da ristrutturare un valore intrinseco decisamente elevato, dato magari dalla posizione, dall’uso dei materiali impiegati, dalla metratura consistente, dalla disposizione dei vari locali e da una serie di dettagli che possono veramente fare la differenza. E’ il caso ad esempio degli immobili storici o collocati in zone particolarmente ricercate, magari per la vicinanza a luoghi di interesse turistico, la cui ristrutturazione permette di restituire una casa di pregio, utilizzabile anche per eventuali vendite successive o contratti di locazione vantaggiosi. In questo caso naturalmente il potenziale acquirente può intravedere i vantaggi dell’acquistare la casa da ristrutturare, ma solo se l’acquisto gli risulta naturalmente conveniente.
Dunque il venditore dovrà senz’altro studiare una buona strategia di pricing in modo da mettere in luce tutti i vantaggi dell’acquistare quel dato immobile e illustrare all’eventuale acquirente tutti i benefici che può trarne, offrendogli un prezzo vantaggioso. Per vendere una casa da ristrutturare è dunque essenziale conoscere il mercato immobiliare e il suo andamento nell’esatto periodo storico in cui si intende vendere e conoscere bene il target al quale rivolgersi, al fine di concludere la vendita in tempi rapidi e senza spreco di energie. Indispensabile dunque la presenza di un’agenzia immobiliare che consigli al meglio il venditore, facendogli incontrare i potenziali acquirenti interessati a comprare una casa da ristrutturare, permettendogli così di accorciare i tempi di vendita e di portare a termine la contrattazione nel migliore dei modi.
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Stabilire il corretto prezzo di vendita di una casa da ristrutturare è davvero essenziale: il venditore potrebbe infatti essere tentato di abbassare troppo il prezzo per paura di non riuscire a vendere il proprio immobile o, al contrario, alzare di molto il costo perché non consapevole del reale valore dell’immobile, né dell’entità economica degli interventi necessari. D’altra parte anche proporre un prezzo fuori mercato, per una casa da ristrutturare, può essere dannoso perché se è vero che il proprietario ne conosce il pregio, non è detto che il potenziale acquirente riesca a intravedere l’affare dietro alla necessaria ristrutturazione dell’immobile.
Ecco dunque che per stabilire il prezzo corretto occorre conoscere il prezzo di mercato e lo specifico prezzo al metro quadro proposto nella zona in cui si trova l’immobile e valutare, magari insieme ad un agente immobiliare, qual è il valore esatto della casa al netto delle ristrutturazioni necessarie.
Non bisogna dimenticare inoltre che un importante incentivo nella vendita di una casa da ristrutturare può arrivare dalle agevolazioni fiscali e dalle possibili detrazioni che possono essere richieste al momento della ristrutturazione, specie se si tratta di interventi relativi al miglioramento dell’efficienza energetica dell’immobile. Il venditore che vuole vendere una casa da ristrutturare dunque può far leva anche su questo punto, facendo notare all’acquirente che potrà ristrutturare godendo di diverse agevolazioni che gli permetteranno di rientrare dall’investimento.
Un’ultima soluzione, molto in voga tra cui desidera vendere una casa da ristrutturare e voglia spuntare un buon prezzo, è quella di ricorrere all’home staging. L’home staging è un’ottima strategia per rendere la casa da restaurare messa in vendita al meglio delle sue possibilità, mimetizzando nel possibile i difetti – e dunque gli interventi di manutenzione e ristrutturazione necessari – attraverso piccole migliorie e attraverso la sistemazione estetica degli ambienti. Eventualmente si può ricorrere anche all’home staging virtuale che permette di mostrare al cliente una visione 3D dell’immobile con l’aspetto che avrà dopo le necessarie ristrutturazioni.
